Спрос на недвижимость в Сербии ежегодно растет, в том числе — из-за низкой цены. Популярность местных жилых и коммерческих объектов объясняется стремительным ростом количества иммигрантов, особенно — из России, которым в 2024 году фактически закрыт въезд в большинство других европейских стран. Покупка жилья в Сербии дает право иностранцу оформить разрешение на временное проживание, а впоследствии — претендовать на паспорт в общем порядке натурализации. Сербия — кандидат в члены ЕС, поэтому местное национальное удостоверение личности в перспективе может сделать обладателя гражданином Европейского союза.
Иностранный покупатель выбирает подходящий объект (сам или с посторонней помощью), резервирует, подписывает договор купли-продажи, вносит задаток, а, после проверки легальности документов — оплачивает полную сумму, налоги, и оформляет право собственности на выбранное жилье. Для жителей РФ, Украины, Беларуси не нужны разрешения на покупку со стороны сербских властей.
под ваши цели
Что дает покупка недвижимости в Сербии
Покупка квартиры или дома в Сербии имеет целый ряд преимуществ:
- Получение ВНЖ.
Сербское законодательство предусматривает выдачу местного разрешения на временное пребывание иностранцам, которые покупают жилье на любую сумму. Единственное правило — иммигранту следует проживать в выбранном объекте на постоянной основе. - Перспективное инвестирование.
Стоимость недвижимости в Сербии растет с каждым годом (например, в 2022 цена за квадратный метр увеличилась на 12 %, по сравнению с 2021), что объясняется большим потоком иммигрантов (в частности — из Российской Федерации) и запланированным вступлением страны в Евросоюз в 2025 году. Купленную квартиру можно спустя время перепродать и получить дивиденды. - Пассивный доход.
Стоимость длительной аренды однокомнатной квартиры в провинции Сербии колеблется от 258 до 374 EUR. Аналогичное жилье в столице обойдется квартиросъемщику уже в 489–723 EUR. Ограничений по сдаче собственной недвижимости в аренду для иностранцев в сербском законодательстве не предусмотрено. - Простой процесс осуществления сделки.
Граждане большинства постсоветских государств имеют право покупать жилье в Сербии без дополнительных условий и требований вроде проверки на благонадежность или оформления специального разрешения. Иностранец может самостоятельно найти подходящий объект на сайте недвижимости и обойтись без посредников. - Экономия финансовых средств.
Средняя стоимость за квадратный метр в Сербии колеблется от 1400 на окраине до 2000 EUR в центре. Данные цифры в разы ниже, чем в большинстве других европейских стран, поэтому покупка доступна многим среднестатистическим иммигрантам из России, Украины, Беларуси. - Возможность переехать в другую страну.
Сербия — интересное государство с самобытной историей, приятным климатом, вкусной кухней и перспективным рынком труда. Местные жители доброжелательно относятся к славянам, а государственный язык по звучанию похож на российский и прост в обучении. Въезд в Сербию открыт даже для граждан РФ без оформления визы. Государство претендует на вступление в ЕС, поэтому в перспективе иммигрант сможет переехать в любую из стран соглашения.
К минусам владения недвижимостью на сербской территории можно отнести ограничение на покупку коммерческих объектов: для получения ВНЖ подойдут только жилые.
Какую сербскую недвижимость может купить иностранец
Продажа и покупка недвижимости в Сербии регулируется местным законом «Об основах имущественных отношений». В данном документе говорится о том, что жилые и коммерческие объекты для иностранцев реализуются по принципу взаимности (Reciprocity). Республика предоставляет право покупать недвижимость на равных условиях с местными жителями и без дополнительных требований и разрешений гражданам тех государств, которые установили аналогичные нормы для сербов. В перечень подходящих стран, отвечающих принципу взаимности, входят Россия, Украина, Беларусь. Полный список государств представлен на официальном сайте Министерства Юстиции.
Согласно закону, иностранцы (физические и юридические лица) могут покупать недвижимость в двух случаях:
- при ведении бизнеса в Сербии — жилые и коммерческие объекты (офисы, салоны красоты, рестораны) для осуществления деятельности;
- на общих правах — частные дома (в том числе — с приусадебным участком) и квартиры.
В таблице ниже рассмотрены нюансы приобретения иностранцами сербской недвижимости разных типов.
| Объект | Разрешение на покупку | Право на ВНЖ |
|---|---|---|
| Жилой | Да | Да |
| Коммерческий | Да | Нет |
| Земля | Нет | Нет |
Иностранцы имеют право совершать с недвижимостью сделки двух типов — in vivo (договоры купли-продажи и дарения) и mortis causa (вступление в наследство). Законодательно закреплена возможность отказа соискателю в покупке объекта в определенных районах республики (обычно это касается стратегических важных мест вроде военных городов). Также иностранцы не могут приобрести земли сельскохозяйственного назначения.
Стоимость квартиры или дома в разных городах Сербии
Цена сербской недвижимости зависит от многих факторов:
- тип недвижимого имущества (жилое или коммерческое);
- новострой или вторичный рынок;
- место расположения;
- с ремонтом или без;
- квадратура и комплектация.
Актуальную стоимость разных жилых объектов недвижимости можно увидеть в таблице ниже.
| Тип недвижимости | Город | Средняя цена м², € |
|---|---|---|
| Квартира (вторичка) | Белград | 2300 |
| Квартира (вторичка) | Нови-Сад | 1800 |
| Квартира (вторичка) | Лозница | 700 |
| Квартира (вторичка) | Ниш | 1100 |
| Квартира (вторичка) | Суботица | 1000 |
| Дом | Белград | 2500 |
| Дом | Нови-Сад | 2200 |
| Дом | Лозница | 900 |
| Дом | Ниш | 1400 |
| Дом | Суботица | 1300 |
| Квартира (новострой) | Белград | 3000 |
| Квартира (новострой) | Нови-Сад | 2500 |
| Квартира (новострой) | Лозница | 1100 |
| Квартира (новострой) | Ниш | 1600 |
| Квартира (новострой) | Суботица | 1700 |
Помимо стоимости самой недвижимости, покупателю необходимо оплатить услуги оформления сделки, например:
- налог на покупку недвижимости — 2,5 % от объявленной стоимости;
- НДС — 10 % при покупке квартиры в новострое;
- оплата государственных услуг — 3 EUR за заявление о регистрации имущественных прав, и пошлина 46 EUR за сам документ;
- помощь риэлтора — в среднем 2% от цены недвижимости со стороны покупателя;
- юридическая поддержка — в зависимости от указанных услуг;
- помощь нотариуса — 300–400 EUR за заверение договора купли-продажи;
- услуги переводчика — почасово (50–60 EUR) или за письменный перевод от 12 EUR за страницу А4.
Стоимость недвижимости в Сербии
Как найти объект недвижимого имущества
Подобрать подходящую для покупки жилую или коммерческую недвижимость в Сербии иностранец может самостоятельно или с помощью агентств по предоставлению риэлторских услуг. Актуальные предложения от собственников регулярно появляются на популярных местных сайтах по продаже недвижимости, например:
- halooglasi.com;
- oglasi.rs;
- 4zida.rs;
- nadjidom.com;
- nekretnine.rs.
На указанных ресурсах публикуются преимущественно прямые объявления от владельцев жилого и коммерческого имущества, что позволяет покупателю избежать риелторской комиссии. Есть и минусы самостоятельного подбора недвижимости:
- иностранцу нужно потратить немало времени на поиск подходящего объекта ввиду высокого спроса на перспективные и недорогие дома и квартиры;
- продавцы — преимущественно сербы, поэтому общаться с ними покупателю без знания государственного языка будет сложно;
- есть риск столкнуться с мошенничеством, организаторы которого просят предоплату и пропадают, либо продают нелегальные объекты с поддельными документами;
- найденную недвижимость иностранцу необходимо переоформить согласно законодательству, что сделать неподготовленному человеку непросто.
Для россиян, украинцев, белорусов оптимальным вариантом часто становится обращение в агентства недвижимости для поиска подходящей квартиры или дома в Сербии. Опытные специалисты выбирают объекты согласно требованиям заказчика, проверяют имущество на отсутствие обременений и легальность документов, участвуют в процессе переговоров и торгов, берут на себя задачи по сбору необходимых свидетельств и переоформлению недвижимости.
Для покупателя процесс покупки жилья через посредников упрощается максимально, единственный минус — услуги риэлтора оплачиваются отдельно (в среднем — 2% от цены объекта). В Сербии каждое агентство обязано иметь лицензию для осуществления деятельности, наличие которой иностранец может проверить на сайте Министерства торговли, туризма и связи. К надежным компаниям с многолетним опытом продаж недвижимости относятся:
- Балканский атлас;
- BEOAGENT DOO;
- CONTINENTAL 100;
- Нови Саде;
- DRINA (русскоязычное агентство).
Как выбрать район для покупки жилья
Можно выделить несколько самых популярных городов Сербии, в которых чаще всего покупают недвижимость жители постсоветских территорий:
- Нови Сад.
Один из крупнейших городов республики на берегу Дуная, в котором расположены десятки памятников культуры и архитектуры — например, галерея Матицы или бульвар Освобождения. Жить здесь престижно и популярно, а регулярный наплыв туристов обеспечивают высокую цену аренды жилья на длительный срок — 305–430 EUR за однокомнатную квартиру. Цена недвижимости колеблется от 1705 до 2365 EUR за м². - Белград.
Сербская столица привлекает экономическим процветанием, историческим наследием, продуманной инфраструктурой и стремительным развитием. За м² в центре Белграда покупателю необходимо отдать 3000-3300 EUR, на окраине — в среднем 2000 EUR. В столица самая дорогая, зато рентабельная и перспективная недвижимость, которая все равно стоит дешевле, чем в главных городах других европейских стран. - Лозница.
Небольшой, но интересный городок на правом берегу реки Дрина привлекателен для россиянина дешевизной домов и квартир, экологически чистой средой и близостью к красивым природным достопримечательностям. За м² в Лознице покупателю следует заплатить около 650–850 EUR. Найти высокооплачиваемую работу иностранцу в маленьком городе сложно, поэтому сюда перебираются в основном фрилансеры, работающие на зарубежные фирмы. - Ниш.
Третий по величине сербский город (и самый крупный в южном регионе) — настоящая студенческая мекка, с обилием красивых парков, уютных кофеен и популярных университетов с современной европейской программой. За м² в Нише продавцы просят около 1200–1700 EUR. Сдавать купленное жилье в аренду студентам можно за 200-300 EUR в месяц круглый год. - Суботица.
Уютный город в северной Сербии находится в пределах Среднедунайской низменности, примерно в 10 км от границы с Венгрией. Удобное расположение делает Суботицу одним из главных промышленных, транспортных и экономических центров региона, а близость к озеру Палич — еще и туристической зоной. Средняя цена за м² составляет 1400–2000 EUR.
Популярные города Сербии для покупки недвижимости
Как купить недвижимость в Сербии самостоятельно
Приобретение недвижимости в Сербии регистрируется в Национальном кадастре. Процедура покупки обычно занимает до месяца после обращения уполномоченного нотариуса или самого заявителя. Новый владелец получает свидетельство о собственности (List nepokretnosti), за которое необходимо заплатить около 10 EUR.
Открытие счета и ИНН
Для оплаты всех услуг, связанных с покупкой недвижимости в Сербии, иностранцу понадобится открыть счет в местном банке и получить идентификационный номер (необходим, чтобы рассчитаться с налогами на имущество). Список требуемых документов зависит от банковского учреждения, в котором будет обслуживаться соискатель, но базовый перечень выглядит так:
- заграничный паспорт;
- справка о регистрации в Сербии;
- реже — выписка из счета в стране проживания.
Комментарии