Покупка недвижимости в Сербии в 2023 году

Спрос на недвижимость в Сербии ежегодно растет, в том числе — из-за низкой цены. Популярность местных жилых и коммерческих объектов объясняется стремительным ростом количества иммигрантов, особенно — из России, которым в 2023 году фактически закрыт въезд в большинство других европейских стран. Покупка жилья в Сербии дает право иностранцу оформить разрешение на временное проживание, а впоследствии — претендовать на паспорт в общем порядке натурализации. Сербия — кандидат в члены ЕС, поэтому местное национальное удостоверение личности в перспективе может сделать обладателя гражданином Европейского союза.

Иностранный покупатель выбирает подходящий объект (сам или с посторонней помощью), резервирует, подписывает договор купли-продажи, вносит задаток, а, после проверки легальности документов — оплачивает полную сумму, налоги, и оформляет право собственности на выбранное жилье. Для жителей РФ, Украины, Беларуси не нужны разрешения на покупку со стороны сербских властей.

Хотите узнать, как получить ВНЖ в Сербии через покупку недвижимости? Посмотрите видео:

Что дает покупка недвижимости в Сербии

Покупка квартиры или дома в Сербии имеет целый ряд преимуществ:

• Получение ВНЖ.
  Сербское законодательство предусматривает выдачу местного разрешения на временное пребывание иностранцам, которые покупают жилье на любую сумму. Единственное правило — иммигранту следует проживать в выбранном объекте на постоянной основе.
• Перспективное инвестирование.
  Стоимость недвижимости в Сербии растет с каждым годом (например, в 2022 цена за квадратный метр увеличилась на 12 %, по сравнению с 2021), что объясняется большим потоком иммигрантов (в частности — из Российской Федерации) и запланированным вступлением страны в Евросоюз в 2025 году. Купленную квартиру можно спустя время перепродать и получить дивиденды.
• Пассивный доход.
  Стоимость длительной аренды однокомнатной квартиры в провинции Сербии колеблется от 258 до 374 EUR. Аналогичное жилье в столице обойдется квартиросъемщику уже в 489–723 EUR. Ограничений по сдаче собственной недвижимости в аренду для иностранцев в сербском законодательстве не предусмотрено.
• Простой процесс осуществления сделки.
  Граждане большинства постсоветских государств имеют право покупать жилье в Сербии без дополнительных условий и требований вроде проверки на благонадежность или оформления специального разрешения. Иностранец может самостоятельно найти подходящий объект на сайте недвижимости и обойтись без посредников.
• Экономия финансовых средств.
  Средняя стоимость за квадратный метр в Сербии колеблется от 1400 на окраине до 2000 EUR в центре. Данные цифры в разы ниже, чем в большинстве других европейских стран, поэтому покупка доступна многим среднестатистическим иммигрантам из России, Украины, Беларуси.
• Возможность переехать в другую страну.
  Сербия — интересное государство с самобытной историей, приятным климатом, вкусной кухней и перспективным рынком труда. Местные жители доброжелательно относятся к славянам, а государственный язык по звучанию похож на российский и прост в обучении. Въезд в Сербию открыт даже для граждан РФ без оформления визы. Государство претендует на вступление в ЕС, поэтому в перспективе иммигрант сможет переехать в любую из стран соглашения.

К минусам владения недвижимостью на сербской территории можно отнести ограничение на покупку коммерческих объектов: для получения ВНЖ подойдут только жилые.

Какую сербскую недвижимость может купить иностранец

Продажа и покупка недвижимости в Сербии регулируется местным законом «Об основах имущественных отношений». В данном документе говорится о том, что жилые и коммерческие объекты для иностранцев реализуются по принципу взаимности (Reciprocity). Республика предоставляет право покупать недвижимость на равных условиях с местными жителями и без дополнительных требований и разрешений гражданам тех государств, которые установили аналогичные нормы для сербов. В перечень подходящих стран, отвечающих принципу взаимности, входят Россия, Украина, Беларусь. Полный список государств представлен на официальном сайте Министерства Юстиции.

Согласно закону, иностранцы (физические и юридические лица) могут покупать недвижимость в двух случаях:

• при ведении бизнеса в Сербии — жилые и коммерческие объекты (офисы, салоны красоты, рестораны) для осуществления деятельности;
• на общих правах — частные дома (в том числе — с приусадебным участком) и квартиры.

В таблице ниже рассмотрены нюансы приобретения иностранцами сербской недвижимости разных типов.

Иностранцы имеют право совершать с недвижимостью сделки двух типов — in vivo (договоры купли-продажи и дарения) и mortis causa (вступление в наследство). Законодательно закреплена возможность отказа соискателю в покупке объекта в определенных районах республики (обычно это касается стратегических важных мест вроде военных городов). Также иностранцы не могут приобрести земли сельскохозяйственного назначения.

Стоимость квартиры или дома в разных городах Сербии

Цена сербской недвижимости зависит от многих факторов:

• тип недвижимого имущества (жилое или коммерческое);
• новострой или вторичный рынок;
• место расположения;
• с ремонтом или без;
• квадратура и комплектация.

Актуальную стоимость разных жилых объектов недвижимости можно увидеть в таблице ниже.

Помимо стоимости самой недвижимости, покупателю необходимо оплатить услуги оформления сделки, например:

• налог на покупку недвижимости — 2,5 % от объявленной стоимости;
• НДС — 10 % при покупке квартиры в новострое;
• оплата государственных услуг — 3 EUR за заявление о регистрации имущественных прав, и пошлина 46 EUR за сам документ;
• помощь риэлтора — в среднем 2% от цены недвижимости со стороны покупателя;
• юридическая поддержка — в зависимости от указанных услуг;
• помощь нотариуса — 300–400 EUR за заверение договора купли-продажи;
• услуги переводчика — почасово (50–60 EUR) или за письменный перевод от 12 EUR за страницу А4.

Как найти объект недвижимого имущества

Подобрать подходящую для покупки жилую или коммерческую недвижимость в Сербии иностранец может самостоятельно или с помощью агентств по предоставлению риэлторских услуг. Актуальные предложения от собственников регулярно появляются на популярных местных сайтах по продаже недвижимости, например:

• halooglasi.com;
• oglasi.rs;
• 4zida.rs;
• nadjidom.com;
• nekretnine.rs.

На указанных ресурсах публикуются преимущественно прямые объявления от владельцев жилого и коммерческого имущества, что позволяет покупателю избежать риелторской комиссии. Есть и минусы самостоятельного подбора недвижимости:

• иностранцу нужно потратить немало времени на поиск подходящего объекта ввиду высокого спроса на перспективные и недорогие дома и квартиры;
• продавцы — преимущественно сербы, поэтому общаться с ними покупателю без знания государственного языка будет сложно;
• есть риск столкнуться с мошенничеством, организаторы которого просят предоплату и пропадают, либо продают нелегальные объекты с поддельными документами;
• найденную недвижимость иностранцу необходимо переоформить согласно законодательству, что сделать неподготовленному человеку непросто.

Для россиян, украинцев, белорусов оптимальным вариантом часто становится обращение в агентства недвижимости для поиска подходящей квартиры или дома в Сербии. Опытные специалисты выбирают объекты согласно требованиям заказчика, проверяют имущество на отсутствие обременений и легальность документов, участвуют в процессе переговоров и торгов, берут на себя задачи по сбору необходимых свидетельств и переоформлению недвижимости.

Для покупателя процесс покупки жилья через посредников упрощается максимально, единственный минус — услуги риэлтора оплачиваются отдельно (в среднем — 2% от цены объекта). В Сербии каждое агентство обязано иметь лицензию для осуществления деятельности, наличие которой иностранец может проверить на сайте Министерства торговли, туризма и связи. К надежным компаниям с многолетним опытом продаж недвижимости относятся:

• Балканский атлас;
• BEOAGENT DOO;
• CONTINENTAL 100;
• Нови Саде;
• DRINA (русскоязычное агентство).

Как выбрать район для покупки жилья

Можно выделить несколько самых популярных городов Сербии, в которых чаще всего покупают недвижимость жители постсоветских территорий:

• Нови Сад.
  Один из крупнейших городов республики на берегу Дуная, в котором расположены десятки памятников культуры и архитектуры — например, галерея Матицы или бульвар Освобождения. Жить здесь престижно и популярно, а регулярный наплыв туристов обеспечивают высокую цену аренды жилья на длительный срок — 305–430 EUR за однокомнатную квартиру. Цена недвижимости колеблется от 1705 до 2365 EUR за м².
• Белград.
  Сербская столица привлекает экономическим процветанием, историческим наследием, продуманной инфраструктурой и стремительным развитием. За м² в центре Белграда покупателю необходимо отдать 3000-3300 EUR, на окраине — в среднем 2000 EUR. В столица самая дорогая, зато рентабельная и перспективная недвижимость, которая все равно стоит дешевле, чем в главных городах других европейских стран.
• Лозница.
  Небольшой, но интересный городок на правом берегу реки Дрина привлекателен для россиянина дешевизной домов и квартир, экологически чистой средой и близостью к красивым природным достопримечательностям. За м² в Лознице покупателю следует заплатить около 650–850 EUR. Найти высокооплачиваемую работу иностранцу в маленьком городе сложно, поэтому сюда перебираются в основном фрилансеры, работающие на зарубежные фирмы.
• Ниш.
  Третий по величине сербский город (и самый крупный в южном регионе) — настоящая студенческая мекка, с обилием красивых парков, уютных кофеен и популярных университетов с современной европейской программой. За м² в Нише продавцы просят около 1200–1700 EUR. Сдавать купленное жилье в аренду студентам можно за 200-300 EUR в месяц круглый год.
• Суботица.
  Уютный город в северной Сербии находится в пределах Среднедунайской низменности, примерно в 10 км от границы с Венгрией. Удобное расположение делает Суботицу одним из главных промышленных, транспортных и экономических центров региона, а близость к озеру Палич — еще и туристической зоной. Средняя цена за м² составляет 1400–2000 EUR.

Как купить недвижимость в Сербии самостоятельно

Приобретение недвижимости в Сербии регистрируется в Национальном кадастре. Процедура покупки обычно занимает до месяца после обращения уполномоченного нотариуса или самого заявителя. Новый владелец получает свидетельство о собственности (List nepokretnosti), за которое необходимо заплатить около 10 EUR.

Открытие счета и ИНН

Для оплаты всех услуг, связанных с покупкой недвижимости в Сербии, иностранцу понадобится открыть счет в местном банке и получить идентификационный номер (необходим, чтобы рассчитаться с налогами на имущество). Список требуемых документов зависит от банковского учреждения, в котором будет обслуживаться соискатель, но базовый перечень выглядит так:

• заграничный паспорт;
• справка о регистрации в Сербии;
• реже — выписка из счета в стране проживания.

Законодательством Сербии не предусмотрены какие-либо запреты на обслуживание иностранцев в местных банках, однако частные учреждения могут самостоятельно выдвигать определенные требования к соискателям (например, иметь хорошую кредитную историю). В отзывах иммигранты часто рекомендуют банк «Поштанска штедионица», который полностью принадлежит государству.

Сербский ИНН называется PIB (poreski identifikacioni broj), и оформляется в налоговой службе по адресу: Ulici Zeleni venac br.16, Белград. Соискатель заполняет форму соответствующего образца (разную для юридических и физических лиц), предоставляет заверенную копию паспорта, переведенную и легализованную налоговую доверенность, а также доказательство того, зачем ему необходим идентификационный номер.

Подписание договора купли-продажи

После выбора недвижимости в Сербии продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи для передачи прав собственности на объект. Документ составляет лицензированный юрист, а его заверение происходит с помощью нотариуса в присутствии обеих сторон сделки. В момент подписания договора должны также присутствовать судебный переводчик и 2 свидетеля, которые знают языки покупателя и продавца (обычно это риелторы).

В договоре купли-продажи прописываются следующие моменты:

• личные данные покупателя и продавца (для физлиц — ФИО, паспорт, для юрлиц — полная информация о компании);
• детальное описание объекта недвижимости с указанием адреса, квадратуры, типа помещения, наличия или отсутствия обременений;
• стоимость предмета покупки, размер аванса, обязательство покупателя по срокам внесения полной оплаты (если применимо — со схемой выплат, например 3 платежа в равных частях в течение трех месяцев);
• обязанности обеих сторон в вопросах оплаты налоговых сборов, непогашенных коммунальных платежей, переоформления права собственности в указанный срок и так далее;
• пункт о защите от эвикции — предъявления имущественных прав на объект другими лицами (позволяет обезопасить покупателя от мошенничества с недвижимостью вроде продажи квартир с прописанными людьми);
• подписи всех присутствующих, согласно вышеуказанным нормам.

Договор купли-продажи составляется на государственном языке, и зачитывается вслух. Во время чтения судебный переводчик синхронно дублирует речь нотариуса на языке покупателя. К договору прилагается выписка из Национального кадастра с информацией о недвижимости, которая действует в течение месяца после выдачи.

Задаток

В большинстве случаев при покупке недвижимости в Сербии иностранец вносит авансовый платеж — «капара», который обычно составляет 10 % от полной стоимости объекта. Внесение задатка фиксируется документально. Сумму до 10 000 EUR покупатель может передать продавцу наличными, свыше — только официальным переводом на банковский счет. Если сделка расторгнута не по вине продавца, авансовый платеж остается за ним. Если покупка срывается из-за собственника, он обязуется вернуть покупателю задаток в двукратном размере.

Юридическая проверка объекта

Важная задача при покупке недвижимости в Сербии — детальная проверка объекта. Она необходима, чтобы убедиться в легальности дома или новостройки, отсутствии обременений по квартире (например, задолженности по ипотечным взносам), реальности и действительности предоставленных продавцом документов. Самостоятельно получить информацию из разных инстанций затруднительно: обычно проверка осуществляется уполномоченным юристом, который имеет опыт в данном вопросе.

При покупке вторичного жилья между продавцом и покупателем может быть составлен акт приема-передачи. В данном документе прописываются обязанности предыдущего собственника по ликвидации определенных недостатков в помещении, а также дополнительное имущество, которое переходит во владение новому хозяину (например, бытовая техника и мебель). Продажа укомплектованной квартиры — частое дело в Сербии. При приобретении жилья в новострое покупателю следует убедиться в наличии разрешения на строительство и заселение — «Граджевинска дозвола» и «Употребна дозвола».

Оплата и оформление права собственности

После подписания окончательного договора купли-продажи покупатель передает продавцу обозначенную сумму. Оплатить квартиру наличными невозможно: деньги переводятся только через местный банковский счет. Обычно покупатель оплачивает сразу 100 % оговоренной стоимости в день заключения договора, но после обсуждения с продавцом возможна и юридически закрепленная в документе о купле-продаже рассрочка.

После завершения сделки новый владелец недвижимости обращается в Национальный кадастр Сербии для того, чтобы получить местное свидетельство о собственности. Документ выдается соискателю через месяц после покупки и стоит около 10 EUR. Иностранец также может самостоятельно скачать и распечатать свидетельство на официальном сайте Национального кадастра.

Подписание договора на предоставление коммунальных услуг

Новый собственник недвижимости в Сербии должен перерегистрировать договор с жилищно-эксплуатационной конторой, в ведомстве которой находится купленный объект. При подписании документа покупателю следует убедиться в том, что за квартирой или домом не осталось долгов. После перерегистрации договора квитанции на предоставление коммунальных услуг будут приходить на имя нового собственника.

Особенности приобретения и владения недвижимостью иностранцами

Иностранец имеет право распоряжается купленным домом или квартирой на свое усмотрение, в том числе — сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду. Доходность недвижимости в Сербии составляет в среднем 5–6 %, и зависит от места расположения объекта, его состояния, квадратуры и других нюансов. Например, сдавать трехкомнатную квартиру в центре Белграда иностранец может в среднем за 1500 EUR в месяц. Важное условие — регулярная уплата налога на доходы для нерезидентов в размере 20 % от цены, за которую арендатор планирует снять помещение. Для оформления ВНЖ Сербии при покупке недвижимости иммигранту нужно проживать в купленном объекте. Для получения пассивного дохода иностранец может инвестировать в еще одну квартиру или разделить имеющуюся площадь на собственную и сдаваемую в аренду.

Как купить недвижимость в Сербии, эксперты «Мигранту Мир» также рассказывают в видео:

Удаленная сделка

Иностранец может купить сербскую квартиру или дом дистанционно, не посещая республику. Освидетельствование на сделке с недвижимостью в данном случае выполняет уполномоченное лицо, на имя которого покупатель пишет доверенность. Данный документ должен быть написан или переведен на сербский язык лицензированным переводчиком, а также нотариально заверен в соответствии с местным законодательством.

Ипотека и кредит

Теоретически иностранцу не запрещено претендовать на ипотечный займ для покупки недвижимости в Сербии, однако на практике такая возможность — скорее исключение, чем правило. Банки неохотно одобряют кредиты нерезидентам, а в случае принятия положительного решения по запросу, предлагают высокие процентные ставки. Получить ипотеку на выгодных условиях (в среднем от 10 %) может соискатель, оформивший сербское разрешение на временное проживание или гражданство.

Налоги

Помимо одноразового платежа при оформлении покупки, владелец недвижимости в Сербии обязуется ежегодно уплачивать налог на имущество. Величина сбора зависит от нескольких факторов: квадратура объекта, его зарегистрированная стоимость, локация, наличие и величина земельного участка (для частных домов). Размер налога на недвижимость колеблется от менее 0,4 % (для помещений ценой до 85 250 EUR) до 2% (для объектов стоимостью от 426 260 EUR).

Расходы на содержание

Стоимость коммунальных услуг в Сербии зависит от региона. Самые большие тарифы отмечаются в центральных областях и столице. В среднем содержание квартиры площадью в 85 м² (электричество, централизованное отопление, горячая и холодная вода, вывоз отходов) обходится в 90–195 EUR ежемесячно. За домашний интернет сербские жители платят 13–35 EUR раз в 28–31 день. В современных жилых комплексах в коммунальные платежи могут быть включены обслуживание придомовой территории, уборка подъездов, охрана.

Обязанности собственника

Владельцу недвижимости в Сербии необходимо придерживаться следующих правил:

• своевременно вносить плату за коммунальные услуги;
• проживать в доме или квартире на постоянной основе (при оформлении разрешения на временное пребывание по недвижимости);
• при сдаче жилья в аренду — составить официальный договор и уплачивать ежегодный налог;
• придерживаться общедомовых условий проживания (правила пользования общественным имуществом, ограничения по уровню шума вечером и так далее).

Оформление ВНЖ и гражданства Сербии

Покупка недвижимости в Сербии дает иностранцу право сразу оформить местный вид на жительство. Граничная стоимость жилого объекта законодательно не регулируется. Для оформления ВНЖ соискатель должен быть несудимым, совершеннолетним, финансово обеспеченным, а также не представлять угрозы общественной безопасности и здоровью республики. Разрешение на временное пребывание оформляется на 12 месяцев с возможностью последующего продления. Через 8 лет проживания в Сербии иностранец может получить местное гражданство.

Необходимость находиться в купленной квартире на постоянной основе для оформления ВНЖ не устраивает многих иностранцев, которые хотят жить на две страны или вовсе не намерены покидать родину, и просто планируют выгодно инвестировать в сербскую экономику с получением местных документов.

Возможная альтернатива — покупка коммерческой недвижимости с последующим оформлением ВНЖ на основании бизнеса и перспективой получения гражданства Сербии. В данном случае иностранцу можно использовать купленный объект для деловых целей и получения прибыли, и параллельно претендовать на местный вид на жительство с последующей натурализацией. Детальную информацию о программе ВНЖ Сербии по бизнесу можно получить на бесплатной консультации у миграционного специалиста.